房企 4 月偿债缺口回升至 400 亿，融资同比下降 41%，“自我造血”能力将加速修复

本文来源：时代周报 作者：赵佳琪

时至今日，房企仍面临流动性压力。

贝壳研究院数据显示，2022 年 4 月份，房地产板块境内、境外债券融资共发行 63 笔，较上月减少 23 笔，发行规模折合人民币约 617 亿元，环比减少 30%，同比减少 34%。其中，4 月境内债券融资 530 亿元，环比减少 25.4%，同比减少 32.7%；境外方面，境外融资折合人民币约 87 亿元，环比减少 47.9%，同比减少 41.2%，境外融资规模单月占比低于 15%。

整体来看，2022 年 1-4 月，房企境内、境外债券融资累计约 2350 亿元，同比下降 41%，降幅较今年一季度收窄 2 个百分点。

针对于房企融资不易问题，中指研究院企业事业部研究副总监陈星向时代周报记者表示，受风险偏好影响，资金主要流向信用好的国央企、头部民企，中小房企难以触及。存量风险仍未化解，到期债务尚未偿还，难以启动新一轮融资。

除上述问题外，房企还面临着销售端的问题。克而瑞数据显示，2022 年 1-3 月房企销售回款为 18621 亿元，同比下降 27.3%，较 1-2 月的累计降幅 23.9% 进一步扩大。

克而瑞地产研究分析认为，主要由于当前市场信心仍处于修复期，3 月全国商品住宅成交面积环比降 2%（2021 年、2019 年、2018 年和 2017 年同期分别环比增 7%、12%、6% 和 7%），2022 年 " 金三 " 不再，新房市场仍处于下行期。

回款不畅，同时再叠加融资收紧，房企无法通过借新还旧偿还债务，目前，仍然面临着不小的债务压力。贝壳研究院数据显示，2022 年 4 月境内外债券融资到期债务净额 396 亿，偿债缺口回升到 400 亿规模，房企债务承压。

在此背景下，政策暖风频吹。根据贝壳研究院统计，2022 年 4 月 29 日至 5 月 5 日七天内，全国主要城市公开发布鼓励和放松类调控政策 22 次，与三月全月水平持平。

时代周报记者了解到，近期，央行、银保监会、证监会、深交所陆续出台房地产金融措施，提出保持房地产融资平稳有序，支持房企发债等合理融资需求。

5 月 4 日，深交所发布《关于支持实体经济若干措施的通知》（以下简称：通知），《通知》提出多项措施支持实体经济，其中包括支持房地产企业合理融资需求，即支持房企正常融资活动，允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途，鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目，促进房地产行业平稳健康发展等。

而上述政策提到的 " 鼓励优质房企并收购 " 等措辞并非首次出现。2021 年年底，央行和银保监会就出台了 " 并购贷 " 政策——鼓励银行稳妥有序地开展并贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购出险或遇困的大型房地产企业的优质项目。

此后，房企的融资渠道被进一步拓宽。时代周报记者梳理发现，今年以来，有华润置地、碧桂园、旭辉、新希望地产、美的置业等多家国营、民营房企获得并购融资额度。

2022 年 1 月，招商银行分别授予华润置地 200 亿元、华润万象生活 30 亿元并购融资额度；2 月，招行和浦发银行共计授予大悦城控股 200 亿并购融资额度，交通银行也给五矿地产提供 100 亿元并购授信额度。

3 月，碧桂园获得招商银行的 150 亿融资额度和农业银行的 200 亿融资额度，总计 350 亿元；美的置业分别与招商银行、交通银行、建设银行以及农业银行达成战略合作，获得共计 390 亿元地产并购贷及保障性租赁住房贷款；新希望地产获得浦发银行 50 亿元并购融资专项额度；4 月 21 日，新希望地产再度获得兴业银行成都分行 80 亿元并购专项融资额度。

不过，并购融资虽然拓宽了房企融资渠道，但收效上还需验证。中指研究院指出，并购额度距离资金到位仍有较长的距离，贷款企业未必能尽快获得相应资金。截至目前，发行主体仅有招商蛇口、建发、保利、信达、中国铁建等企业，发行总额为 62 亿元，惠及面尚待拓宽。

在陈星看来，监管、房企、金融机构等多主体、多角度共同发力，重造行业信心，才是恢复融资的根本保证。" 从房企自身来说，应抓住当前释放的购房利好政策，推动销售端稳中有进；加强现金管理，降低短期流动性风险；面临流动性风险的企业要主动与债权人沟通，积极处置债务，降低风险事件带来的负面冲击。"

贝壳研究院认为，城市调控积极调整，房地产市场销售回暖的希望被点燃，2022 年是房企关键的一年，房企 " 自我造血 " 的能力也将在一系列积极环境中加速修复。