文丨西部菌
4 月 13 日，据港交所文件披露，东原仁知城市运营服务集团股份有限公司已通过港交所上市聆讯。
东原仁知是重庆第一家上市民企迪马股份旗下的物业公司，截至去年底，共有 325 个在管物业项目，包括住宅及非住宅物业，覆盖中国 16 个省、自治区及直辖市的 51 个城市，总在管建筑面积约为 28.2 百万平方米。
迪马股份虽然是特种车起家，但其地产板块早已成为重要的收入来源。此次推动东原仁知上市，和房企分拆物业上市的浪潮相吻合。而通过聆讯，意味着上市迈出关键一步。
不过，作为中小型物业服务品牌，东原仁知即便成功上市，要依托资本市场做大做强，其规模有待提升、母公司依赖太重等问题，必须尽快改善。
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公开资料显示，东原仁知服务的前身为东原物业，成立于 2003 年，此前一直服务于东原地产。而东原地产背后的东原集团，在 2014 年经过重组后并入迪马股份。
去年的 4 月 30 日，东原仁知服务首次向港交所递交招股书，不过招股书 11 月 1 日失效，随后公司再次递表，可见上市之路并不是一帆风顺。
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而这次通过上市聆讯，一个不得不提的因素是，近几年来，通过积极的投资和收购，东原仁知服务的规模快速提升，并且业绩表现相当亮眼。
招股书显示，2019 年到 2021 年，东原仁知服务的在管项目数量由 80 个增加至 325 个，涨幅超 300%；在管建筑面积由 1190 万平方米增加至 2820 万平方米，涨幅约 137%。
在规模提升的同时，其营收和利润指标同样是一路走高。
营收方面，2019 年到 2021 年，公司收益由 5.59 亿元上升至 11.93 亿元，增幅达 113%，复合年增长率约为 46.1%。
这三年实现毛利分别约 1.33 亿元、2.16 亿元及 3.1 亿元，增幅约 132.8%。净利润分别约 2560 万元、8450 万元及 1.3 亿元，增幅约 409.4%。
也就是说，在三年期间，东原仁知服务的在管面积、营收和毛利翻了两倍多，而净利润更是翻了有五倍左右。如此亮眼的业绩增长，无疑是冲刺上市的重要资本。
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东原地产从重庆起家，2017 年将总部从发源地重庆搬到了上海，所以，依托东原地产的东原仁知服务，其业务重心也是以长三角和西南地区为主。
按照招股书，2020 年，在总部位于中国西南地区的物业服务百强企业中，东原仁知服务排名第三，而增长率则于总部位于中国长三角地区的物业服务百强企业中排名第二。
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绝大多数从房企分拆出来的物企，在早期的发展过程中，都面临着高度依赖母公司项目输血的问题，那么，东原仁知服务独立获取第三方项目的外拓能力如何呢？
招股书显示，2019 年到 2021 年年底这三年来，东原仁知服务源自独立第三方的物业项目总在管建筑面积，分别为 280 万平方米、990 万平方米、1410 万平方米，三年增长五倍。
来源：招股书
同时，源自迪马集团及联属公司的物业项目，分别约为 910 万平方米、1110 万平方米及 1400 万平方米，约占本集团管理的总建筑面积的约 76.7%、52.9% 及 50.0%。
营收方面，母公司及关联公司分别贡献约为 241.6 百万元、296.5 百万元及 361.4 百万元，约占物业管理服务所得收益的 93.9%、84.9% 及 57.4%。
可见，经过几年的外拓，东原仁知服务的业务结构有了明显的改善，对母公司的依赖在不断降低，独立运营的能力提升很大。
不过细分来看，东原仁知服务在一些具体的业务板块上，还是高度需要迪马股份的 " 喂养 "。
如住宅物业方面，近三年，东原仁知服务向迪马集团住宅物业提供物业管理服务产生的收益，在其总收益中的占比分别为 83.7%、74.9% 及 69.5%。有下降，但 69.5% 的占比依然较高。
另一方面，东原仁知服务的规模快速增长，以及来自第三方的收入迅速提升，和它展开的投资收购息息相关。
如招股书提到，东原仁知服务先后收购了湖北中禾、重庆盛都、皆斯内上海及广西盛康等公司。
来源：招股书
其中 2020 年下半年收购皆斯内集团，让其来自第三方的非住宅物业收益占比，直接从前一年的 13.8%，猛增到了第二年的 72.9%。
收并购的模式，毕竟不是一种常规的扩张手段。要想独立获取更多项目，还是得靠提升运营效率、服务水平等。所以，东原仁知服务母公司依赖降低，未必等同于外拓能力大幅加强。
对此，招股书在风险提示中也提到，" 迪马集团的业务或其开发新物业项目的能力如有任何不利发展，可能影响我们获取相关新物业管理服务协议的能力 "。
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在股权结构上，目前东原仁知服务已经和东原地产实现剥离，不过其业务分布和东原地产依然有较高的重合度。
根据招股书，东原仁知服务管理的物业项目，主要位于重庆、四川省及湖北省，该区域产生的收益分别占总收益约 92.3%、86.9% 及 59.0%。
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东原地产在 2017 年将总部从重庆迁移到上海之后，开始更大力度的全国化进程，比如第二年度便进入了昆明、西安、郑州、长沙、贵阳等多个核心城市，2019 年首进广州、佛山。
不过，东原地产的规模增长，远没有东原仁知服务来得快。克而瑞数据显示，2021 年东原地产销售额 553.7 亿元，而上年同期则为 602.1 亿元，千亿之梦越来越远。
母公司方面，根据迪马股份披露，2021 年，公司房地产业务实现销售面积 290.67 万平方米，销售金额 369.03 亿元，其中合并报表权益销售面积 183.21 万平方米，合并报表权益销售金额为 209.64 亿元。
有限的地产销售规模，决定了对母公司依赖不轻的东原仁知服务，面临着一个明显的规模增长天花板。
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以东原仁知服务为例，它所在的物业服务赛道，百亿收入规模的物企已经达到 4 家，分别为碧桂园服务、绿城服务、保利物业、招商积余。而到 2021 年，东原仁知服务才十亿出头。
随着地产存量时代到来，分拆物业上市成为潮流，但这个赛道已经相当拥挤了。公开数据显示，到 2020 年全国约有 200000 家物业管理公司。
在一些物企冲刺上市的同时，行业内部大鱼吃小鱼的收并购也愈演愈烈。因此即便东原仁知服务上市成功，也不等于套上了护身符，可以安稳地发展下去。
东原仁知服务本身规模过小，盈利能力也颇不稳定—— 2019 年到 2021 年毛利率分别为 23.7%、28.2% 及 25.9%，接下来必须持续增强外拓能力、盈利能力和运营效率，才能在资本市场站稳脚跟。
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